激进扩张、债务攀升 花样年疑频繁引入金融机构将负债出表

  

激进扩张、债务攀升 花样年疑频繁引入金融机构将负债出表

图片:链家


  为调节杠杆,2020年花样年或将部分债务腾挪至表外。

  在房企纷纷将“降负债”作为工作重心之际,花样年(01777.hk)却选择逆势扩张,欲弯道超车。据官网披露,2020年花样年新增20幅地块,预期可售货值达483亿元,这是公司历史上新增货值最多的一年。

  与此同时,花样年的债务也在连年攀升。根据花样年历年年报数据,2020年公司债务总额达812.27亿,相较于2016年增加了121.74%。

  不过,花样年净负债率并没有出现太大波动,相较于2019年,其净负债率同比上升1.5%至75%,并处于“黄档”。具体来看,2020年花样年剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为72.4%、75%、1.37( 2020年下半年,监管部门针对房企设置了“三道红线” 即房企的净负债率大于100%,房企剔除预收款后的资产负债率大于70%,房企的“现金短债比”小于1。监管部门据此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档管理)。

  记者注意到,低杠杆背后,花样年或将部分负债移至表外。2020年花样年将控股子公司的股权频繁出质或转让给信托、私募基金等金融机构,使得其控股子公司变成无需并表的联营或合营公司,或以此将表内负债移出了表外。

  借道信托融资扩张

  2012年至2016年,花样年曾“另辟蹊径”,欲从重资产向轻资产转型。而这五年亦是房地产行业发展的黄金期,不少房企凭借“高杠杆、高周转”实现规模的跨越,花样年的销售规模却经历了连续五年的低潮期。

  历年年报显示,2012年~2016年花样年销售额分别为80亿元、101.74亿元、102.14亿元、112.72亿元以及122.06亿元,其年复合增长率仅为11%。

  意识到规模“掉队”的花样年,于2017年启动第二次业务转型,重新加码房地产业务。在近些年的业绩会上,花样年公司高管不断提及“重回50强”“冲刺千亿”等目标。

  为满足扩张需求,花样年在全国各地“攻城略地”,2020年新增货值更是达到历史新高。据公开报道,2020年,花样年斥资214亿(权益地价121亿)新增20幅地块,预期可售货值483亿元。

  与此同时,花样年还加大了合作开发的力度。从其披露的数据来看,公司2018年和2019年在建项目分别为26个和34个,拥有100%权益均为13个。2020年的45个在建项目中,花样年只有11个项目权益达100%,并且还有15个项目权益低于50%。

  得益于合作开发,花样年的销售额确实有所增长。根据历年年报,2017年~2019年花样年销售额分别为201.6亿元、301.7亿元以及362.1亿元。最新数据显示,花样年2020年销售额达492.07亿元,相较于2019年增长35.9%。

  记者注意到,花样年在规模扩张背后,对于资金亦有着强烈的渴求。根据年报披露,近几年花样年通过银行借款、美元债、企业债等多种渠道融资。在此背景下,公司的债务规模连年上升。2020年年报显示,花样年债务总额达812.27亿,相较于2016年增加了121.74%。

  需要关注的是,除上述融资渠道以外,花样年还借道信托机构为旗下项目“输血”。企业预警通软件显示,自2017年起,花样年明显增加了信托融资,其资金方包括大业信托有限责任公司(下称“大业信托”)、中建投信托股份有限公司(下称“中建投信托”)等近10家信托公司。

  

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  2020年以来,花样年信托融资热情不减。据记者不完全统计,自2020年截至今年4月28日,花样年多次与中建投信托、大业信托等公司合作,通过特定资产收益权加回购、信托贷款形式进行融资,募集规模或达14.8亿元。

  实际上,信托融资成本并不低,以今年4月大业信托发行的“长盈31号集合资金信托计划 ”为例,该信托预期年化收益为6.8%~7.2%,叠加推介费等,其融资成本或达到9.8%~10.2%。

  花样年目前信托占比多少,与哪些信托公司有合作?对此疑问,《中国科技投资》致函花样年,公司仅回复称:“信托融资占公司总有息借贷的约5%,在行业中属于较低水平。”

  负债出表?

  尽管花样年2020年融资动作不断,并且债务总额已逾800亿元,但是公司净负债率仅微增1.5个百分点至75%,并处于监管标准中的“黄档”。

  花样年如何做到一边扩张,一边维持低杠杆?花样年向《中国科技投资》表示,首先是因为公司发展规模持续快速增长,其次是快周转策略的成功落地。

  记者注意到,低杠杆背后,或许与花样年将部分负债移出表外有关。据记者不完全统计,2020年花样年将六家控股子公司的股权分别出质或转让给中融国际信托有限公司(下称“中融信托”)、上海晨曦股权投资基金管理有限公司(下称“晨曦基金”)等金融机构。股权出质或转让以后,花样年对其中四家控股子公司的持股比例降至50%以下。

  

激进扩张、债务攀升 花样年疑频繁引入金融机构将负债出表


  具体来看,2020年6月晨曦基金受让了天津花创房地产开发有限公司70%股份,与此同时该公司剩下的30%股份也被质押给了晨曦基金。无独有偶,2020年11月,花样年再次将控股子公司上海富年置业有限公司70%股权转让给晨曦基金,并质押了剩下的30%股权。

  转让70%股权后,上述两家公司的实际控制人变更为晨曦基金法定代表人林峰,即旭辉控股集团(00884.HK)执行董事兼总裁。

  除晨曦基金以外,2020年中融信托亦接盘了花样年多家控股子公司部分股权。股权变更后,中融信托成为上海花样年房地产开发有限公司、深圳市金地盈投资有限公司的大股东,持股比例大于50%。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜接受《中国科技投资》采访时表示:“房企这么做,一方面是为了融资所需,另外一方面就是把控股子公司变成无需并表的联营或者合营公司,起到将表内负债表外化的作用。实际上,也就是借‘明股实债’的融资方式,把表内负债阶段性的表外化了。一举两得,既能得到融资又实现了表内负债的表外化。”

  另据记者调查发现,中融信托已陆续从一些公司股权结构中退出。以杭州花创房地产开发有限公司(下称“杭州花创”)为例,企查查显示,中融信托于2020年5月受让了杭州花创49%的股权,但中融信托于2020年9月便退出了,持股时间不足半年。

  杭州市住房保障和房产管理局显示,杭州花创系花样年·对越天项目(备案名:对越天筑)开发商。该楼盘所处地块是花样年2020年1月竞得,并于同年10月30日拿到第一张预售许可证。也就是说,中融信托还未等项目开始销售就退出了。

  中融信托是股东,还是债权人?如果是股东,为何不参与项目分红便提前退出?对此花样年仅表示:“公司不对个别融资项目的情况进行评论,公司所有融资项目均为合法合规。”

  “之所以在开盘前就退出,可能有两个原因,一个原因是花样年资金周转过来了,把它替换出去了,毕竟信托(融资成本)比较贵,替换出去可以节省一些财务费用;第二,有可能是项目贷款下来了,因为来自银行的贷款比信托要便宜很多,能够省下财务成本。”专家柏文喜分析道。

  实际上,信托持股时间不长的情况并不鲜见。除中融信托以外,短期持有花样年子公司或联合营公司股权的情况亦发生在其他信托公司身上,包括五矿国际信托有限公司、国投泰康信托有限公司、浙商金汇信托股份有限公司等,它们持股时间最短的亦不足半年。

  来源:中国科技投资


(责任编辑:范强力)
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