中骏集团逆势扩张,千亿销售额下存“明股实债”质疑和两大隐忧

  


  中骏集团营收大增,负债率却出现下降,让人怀疑其负债数据真实性。近几年虽然实现高速扩张,但其仍有两大隐忧待解。

  营收大增、负债率下降,曾被质疑“明股实债”

  3月30日,中骏集团发布2020年度财务报告。财报显示,中骏集团全年合同销售1015亿元,实现了其千亿目标;营业收入326亿元,同比大增52%;应占核心溢利34亿元,同比增长27%。

  2020年,中骏集团新增38幅土地,新进入14个城市,新增土地权益比约80%,其中新增地上建筑面积1075万平方米,新增货值1200亿元,总土地储备达3768万平方米,覆盖62个城市,总货值达4000亿,分布于62个城市。

  一般来说,房企快速扩张都会增加债务。但在扩张势头之下,中骏集团的负债率却出现了下降。财报显示中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%,净负债率降至59.2%,现金短债比为1.3,全部在“三道红线”要求范围之内。

  此前,就有分析认为中骏集团存在“明股实债”掩盖负债的嫌疑。

  2015-2019年年末,中骏集团的少数股东权益分别为34.71亿元、27.64亿元、34亿元、59.57亿元和127.07亿元,占所有者权益的比例分别为29.92%、22.9%、20.53%、26.91%和41.96%。

  但是,少数股东获得的回报不增反降,2015-2019年,中骏集团少数股东损益分别为4.01亿元、3.18亿元、5.57亿元、2.33亿元和4.78亿元,占公司净利润的比例分别为25.56%、13.03%、16.15%、6.34%、11.88%。

  因此,有媒体提出质疑:从少数股东近乎陪跑的收益率来看,中骏集团是否存在通过少数股东权益隐藏债务、进行利润操纵?

  千亿合同销售额“水分”不小

  地产行业存在着一个普遍现象就是合作联营开发成为常态,房企普遍以全口径业绩对外公示,即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩,不考虑股权占比及是否操盘。

  中骏集团的千亿合同销售额“水分”也不小。

  2015年-2019年,中骏集团属于合营公司及联营公司的全口径销售金额分别为22亿、77亿、73亿、231亿和401亿,占总销售金额的比例分别为15.42%、32.92%、22.02%、45.02%及49.87%,占比逐年提升。

  最新的财报数据则显示,2020年中骏集团合约销售额为1015.37亿元,其中包括合营公司和联营公司合同销售金额就有约460.93亿元,占比接近一半。

  过快扩张隐患多

  在追求千亿目标的路上,中骏集团的质量问题和业主维权信息不断,被媒体描述为“遭遇了一系列交房即维权的信任危机“。

  据不完全统计,中骏集团近两年出现不少严重的质量事件,如南昌中骏雍景湾项目发生地下车库楼板坍塌;天津中骏柏景湾存在重大设计缺陷,比如厨房、主卫没有上水;深圳中骏云景府项目业主反映存在木地板铺设不好、木门脱皮、厨房等设计不合理等情形;上海中骏天誉多位业主反映,开发商在售楼时将赠送面积作为卖点,交付后却发现,这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证;北京中骏四季家园的业主投诉项目存在草皮与楼体之间有明显缝隙,窗户松动、墙面开裂等问题,等等。

  同时,中骏集团目前的土储过于集中在三四线城市。

  在2020年业绩报告会上,中骏集团高管表示”购地重心下沉二线、三线城市,在广东、福建、浙江、江苏的百强县,我们也会沉淀下去。”但实际情况是,中骏集团的土储偏向更低线得城市。

  安信证券2020年12月发表的一份研究报告显示,中骏的土储主要分布在二线、三四线城市,其中三四线城市的占比高达56.8%。

  随着人口特别是年轻人向中心城市聚集,房地产市场已经分化,绝大多数三四线及更低线城市房价呈现阴跌趋势,而且行业普遍认为这一趋势不可逆转。中骏集团的土储过于集中在三四线城市,为未来埋下了又一大隐忧。

  内容来源:财观社


(责任编辑:范强力)
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