富力地产:盈利能力下滑,深陷红档“泥淖”

  近日,富力地产(02777.HK)发布2020年度业绩公告。去年实现权益协议销售额1387.9亿元,与2019年几乎持平,业绩表现平淡。同时,富力地产仍未脱离“红档”,未来不仅需要改善业绩,还要为“降档”分心。

  


  销售业绩平淡

  在2020年度,富力地产销售业绩表现不佳。

  年报数据显示,富力地产2020年度权益销售金额为1387.9亿元,同比增长0.4%,虽然增幅为正,但却小得不值一提。此外,权益销售面积同比下降8.1%至1153.1万平米。

  其实,富力地产并没有完成2020年初设定的目标。其时,富力地产信心满满地将协议销售目标定为1520亿元,但现实却给它兜头泼了一瓢凉水,完成率将将达到9成。

  在克而瑞榜单中,2020年度,富力地产以1496.6亿元的销售额(全口径),排名第24位,但在2019年度,富力地产以1493.31亿元的销售额(全口径)排名第21位。在百强房企整体销售额提升达两位数的情况下,富力地产不进则退,排名下滑了3个名次。

  或许是受了现实的教训,富力地产变得更为务实,于是将2021年协议销售目标下调至1500亿元。根据富力地产披露的信息,2021年可售资源将达到2700亿元,只需达成56%以上的去化率即可完成2021年协议销售目标。

  盈利能力下降

  就盈利能力而言,富力地产表现也不佳,各盈利指标出现下滑态势。

  年报数据显示,2020度毛利润为203.9亿元,同比下降31.5%。究其原因,其中营业收入下降5.4%,但营业成本上升7.3%,成为导致毛利润下降的直接原因。

  唇亡齿寒,毛利润的大幅下滑,导致毛利率也受到“牵连”。数据显示,2020度毛利率下降10.1个百分点至23.7%。与之相对应,净利润下降9.4%至91.5亿元,净利润率下降0.5个百分点至10.6%。

  需要留意的是,这是富力地产近年来首次出现毛利率大幅下滑现象。在此前三年时间里,富力地产毛利率水平一直高于30%,2017-2019年度分别达到35.4%、36.4%和32.8%,在行业处于领先水平。

  进一步分析富力地产的业务构成发现,两大核心业务受到疫情的冲击,营业收入受到不同程度的影响。首先,销售均价的下降,拖累了物业发展业务收入。具体来看,2020年销售物业交付面积增长10%至916.7万平米,销售均价下降10%至8600元/平米,最终导致物业发展营业收入未能如愿实现增长。其次,受新冠疫情影响,人们降低了出行和出游的频率,对酒店行业形成了较大的冲击,从而也使富力地产的酒店运营收入下降了25.6亿元。

  此外,利息成本的不断上升,也侵蚀了利润。亿翰智库研报指出,富力地产有息负债相对较高,2018-2020年利息支出分别是94.5亿、137.3亿和144.3亿元。虽然符合资本化条件的利息支出可以进行资本化,短期不会以财务费用的形式影响企业的净利润,但是当项目交付后,收入结转的同时,资本化的利息也会以营业成本的形式相应结转,所以过去高额的利息支出也在不断地摊薄企业的净利润。

  三道红线成绊马索

  受融资监管新规约束,富力地产调低了投资力度。

  在三道红线政策出台后,以富力地产2019年年报中的数据计算,企业的净负债率、剔除预收账款的资产负债率也以及现金短债比等三个指标均踩红线。

  一年后,虽然与监管政策相关的三个指标均有所改善,但未能让富力地产脱离“红档”。首先,富力地产有息负债减少374.1亿元,货币资金增加15.1亿元,以及发行H股筹资25.24亿港元增加了所有者权益,使得净负债率下降了68.7个百分点,降至130.2%。其次,剔除预收账款的资产负债率下降了2.8个百分点至76.7%,最后,现金短债比小幅增加至0.4倍。不难发现,富力地产的杠杆仍然相对偏高。

  另外,由于富力地产资产负债表中长期借款当期到期的金额达到529.6亿元,并且还有109.2亿元的短期借款,但富力地产的现金及现金等价物仅256.7亿元,因此具有一定的偿债压力。

  在三道红线融资规则下,企业处于红档位置,这制约了它的有息负债增速。因此,降低财务杠杆已是当务之急。

  而实际上,富力地产也确实降低了投资力度。2020年富力地产新增权益可售面积385.5万平米,较2019年下降58.9%。与此同时,按面积计算的投销比进一步下降至0.3;总权益可售面积下降至5187.8万平米。

  当然,此前的积累也让富力地产有底气降低拿地力度,一是本身拥有的土储存量较多,存续比达到了4.5年;二是拥有较多的城市更新资源,其中2020年成功转化了130万平的建筑面积,城市更新或者旧改项目一旦转化将为它补充土储。

  为了优化财务质量,“降速”虽为无奈之举,但也不失为明智之选。

  来源:览富财经网


(责任编辑:范强力)
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