陕西西安:虚假抵押登记为何有错难纠?

  

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  摄影/任少华

  2018年5月8日,西安市民徐先生和房主鲍某经中介推荐,达成了170万元的房屋买卖协议。协议约定由徐先生先支付100万元购房款,剩余70万元徐先生代鲍某还清交通银行西稍门支行的按揭贷款后,双方过户。中介陕西帮家房地产营销策划有限公司(以下简称“帮家公司”)与鲍某、徐先生三方在协议中承诺:该房只有交通银行的70万元按揭贷款,再无任何抵押和查封。协议签订后,徐先生支付购房款100万元、中介费3.5万元,在准备代还鲍某交通银行70万元按揭贷款时发现,该房还有中国对外经济贸易信托有限公司(以下简称“对外经贸信托公司”)的二次抵押借款30万元,由此发生纠纷。

  2018年7月,徐先生将鲍某及中介帮家公司告上法庭。西安市雁塔区人民法院在开庭审理中发现,该房为鲍某与其妻子欧某购买的夫妻共同财产。2013年7月,双方在西稍门交通银行支行办理了按揭抵押贷款75万元。2017年10月24日,鲍某伪造了与其妻欧某在碑林区民政局办理的“离婚证”,谎称自己未婚,与对外经贸信托公司一起去西安市不动产登记服务中心办理该房的抵押登记,用于借款30万元。鲍某和对外经贸信托公司共同称该房属于鲍某“单独所有”,在西安市不动产登记服务中心办理了不动产登记证明。

  雁塔法院曲江法庭审理查明,鲍某与欧某至今尚未离婚。2018年5月,徐先生的100万元购房款转入到了鲍某与欧某在上海共有的公司中用于其公司经营。2018年10月,原西安市住房保障和房屋管理局(现西安市自然资源和规划局)对帮家公司以未审核业主房源信息、擅自对外发布房源信息的违法行为行政处罚1万元。

  今年6月12日,雁塔区人民法院向西安市不动产登记服务中心的上级主管部门西安市自然资源和规划局发出司法建议函,建议该局依法依规纠正错误的抵押登记,撤销不动产登记证明。

  西安市不动产登记服务中心6月28日复函称:抵押人鲍某申请办理的预售商品房抵押预告登记和房屋抵押权登记程序及申请材料,均符合《不动产登记暂行条例实施细则》等;此外,涉案房屋现存多笔查封登记,其中一笔的申请执行人即为对外经贸信托公司。因此,目前无法撤销上述不动产登记证明。

  雁塔区法院法官认为,由于西安市不动产登记服务中心利用虚假材料办理的登记证,导致法院走入死胡同,其对法院司法建议函的回复答非所问,法院发出的司法建议函与预售商品房抵押预告登记没有任何关系。

  法官坦言,西安市不动产登记服务中心办理他项权利登记流于形式,不做任何审查,将夫妻共同财产作为个人财产办理他项权利证进行登记,没有尽到登记审查义务。法院发出司法建议,查明抵押房产系夫妻共同财产,当事人提供虚假的离婚登记手续办理抵押登记,涉嫌使用虚假材料办理抵押登记,建议撤销。

  6月11日,记者在西安市不动产登记服务中心见到了一侯姓负责人,她告诉记者:“我们是依据不动产登记条例办理的,只需提供资料就行,他们提供的资料我们都在现场做了房地产抵押登记询问笔录。”

  据了解,鲍某、欧某的共有房屋不动产权证书原件在西稍门交通银行支行办理了按揭抵押贷款,手续也一直质押在该行里。那么,西安市不动产登记服务中心是如何审查鲍某提交的“产权证”、伪造的“离婚证”等相关证明材料的?

  7月8日,西安市自然资源和规划局向记者复函称:西安市不动产证明第10522265号他项权证一事,依照《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范(试行)》的规定,办理房屋抵押权登记申请人需要提交登记申请书、身份证明、主债权合同、抵押合同、房屋所有权证或不动权证。经调阅抵押登记档案,逐一核对鲍某在办理抵押权登记时申请材料,现确认申请人提交了抵押登记申请书、借款合同、抵押权人委托书、身份证、二次抵押知悉函等资料,工作人员现场作了房产抵押登记询问笔录,并未收取虚假的离婚登记审查处理表、离婚协议书、离婚证。

  上海市锦天城(西安)律师事务所律师桂立奎认为:第二次对鲍某申请的他项权利登记申请进行登记时,没有发现其与第一次登记的物权人变动的情节,让鲍某钻了空子。西安市自然资源和规划局认为他们没有把鲍某的离婚资料作为办理第二次他项权利登记的资料,则第二次他项权利登记本身存在错误。因为第一次是鲍某夫妻共同申请的,说明房子是夫妻共同财产。第二次登记变成个人财产没有依据。前后登记资料是矛盾的。

  雁塔区法院审理其他案件过程中,发现了鲍某在第二次他项权利登记申请时提供虚假资料骗取登记的问题,并依法向西安市自然资源和规划局发出了要求其撤销虚假登记的司法建议函。按照正常情况,西安市自然资源和规划局在收到司法建议函之后,应该及时纠正错误。但是,该局却由其不动产登记中心名义给雁塔区法院回复函件,以当时给鲍某办理第二次他项权利登记时程序合法为由,拒绝纠正错误。

  西安市不动产登记服务中心对于鲍某提供伪造证件而为其与对外经贸信托公司借款抵押作出的登记证明是否有效?登记部门对申请人提供的资料真实性是否具备审查义务?发现虚假资料后又如何纠错?

  我国物权法第21条规定:当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。

  徐先生的房屋买卖合同官司即便打赢了,但由于西安市自然资源和规划局不动产登记服务中心拒不纠错,导致徐先生合法权益难以得到保障。




(责任编辑:张玲玲)
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